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In genere si chiede un mutuo per
acquistare, costruire o ristrutturare la propria
abitazione principale (prima casa) oppure per acquistare
o ristrutturare la casa per le vacanze (seconda casa).
Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente
per acquistare un'unità abitativa o per acquisti
immobiliari in genere. I finanziamenti sono praticati
dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie.
Possono essere erogati con quote fisse di rimborso
(rate), comprendenti ammortamenti progressivi del
capitale e interessi predeterminati (tasso fisso),
oppure con quote di ammortamento e interessi variabili
(tasso variabile).
La durata dei mutui è solitamente di 5, 10, 15 o 20
anni, più raramente 25 o 30 anni. Normalmente, il mutuo
copre fino all'80% del valore dell'immobile; alcune
banche finanziano fino al 100% di tale valore,
generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di
garanzie aggiuntive.
Ogni contratto di mutuo viene
caratterizzato da alcuni elementi essenziali:
- tasso di interesse prescelto;
- durata;
- tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.
Il tasso di interesse applicato al
finanziamento determina la tipologia dei contratti di
mutuo.
Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono aversi:
- Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non
varia durante la durata del prestito.
- Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo
varia in dipendenza di determinati parametri che possono
essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui
parametri di base può essere applicato uno "spread"
(maggiorazione) per aumentare il rendimento.
- Contratto misto: quando è prevista l'applicazione in
tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che
del tasso variabile.
- Contratto con tasso d'ingresso: quando, per i primi
mesi mesi o comunque per un certo periodo iniziale,
viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto
periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso
fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.
Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più
opportuna gli elementi essenziali del tasso, della
durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce
"prodotti" ad hoc che possono soddisfare le richieste
del mercato, nonché le necessità della propria
clientela.
L'interesse è il prezzo dell'uso del
capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale
prezzo è il tasso o saggio di interesse, sulla base del
quale vengono calcolati gli interessi maturati sul
capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre,
semestre, anno).
Le espressioni 4%, 5%, 6% etc. sono relative a tassi
percentuali.
Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati
tassi percentuali riferiti all'unità di tempo "anno".
L'interesse può essere semplice o composto. Semplice,
quando non è fruttifero nei successivi periodi.
Composto, quando alla fine di ogni periodo, si accumula
al capitale, cioè si capitalizza diventando a sua volta
fruttifero. La capitalizzazione semplice è usata nelle
operazioni di breve durata. La capitalizzazione composta
è usata nelle operazioni di lunga durata come il mutuo.
Il piano di ammortamento è la
modalità con cui il mutuo è rimborsato. Vi sono diverse
tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il
piano di "ammortamento alla francese": Ogni rata prevede
una quota capitale e quota interessi. Le quote sono
crescenti per il capitale e decrescenti per gli
interessi, perciò inizialmente la rata è composta
prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la
scadenza, più aumenta al quota capitale rimborsata.
Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a
rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma
aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento
libero (le rate sono composte esclusivamente della quota
di interessi e il capitale può essere rimborsato
liberamente entro scadenze predeterminate), o a rata
fissa e durata variabile (la rata rimane costante mentre
le variazioni del tasso determinano l'accorciamento o
l'allungamento del piano di rimborso).
Fonte: mutui.economia.alice.it
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